（獨媒特約報導）觀塘區議會昨日就位於油塘東源街及仁宇圍的五個「綜合發展區」地帶的規劃大綱圖進行諮詢。該處位於油塘工業區西南面臨海地區，1998年被劃為單一大型「綜合發展區」，原意為統一規劃發展。然區內十多個業主聯合或單獨向城規會申請發展，均未獲批准。政府決定將「綜合發展區」拆細，同時將地積比率放寬至5倍，讓地產商個別發展，其中屬政府的一個地帶已列入今年賣地表，另一個業主屬長實的地帶，發展商早於去年已申請個別發展，項目將於7月17日於城規會審議，料獲通過。
拆細地盤利發展商個別上馬
該五個發展區原於1998年被劃為單一大型「綜合發展區」地帶，現時分別用作混凝土配料廠、工業樓宇、回收廠、沙倉及汽車維修工場等用途，政府持有的土地則用作觀塘魚類批發市場、油塘海水抽水站、東源街熟食市場、仁宇圍垃圾收集站及臨時停車場。區內地皮分屬政府及10多個私人業主持有，多個業主曾聯合或個別向城規會申請，但均遭否決。政府在2012年稱為促使早日發展或重建，遂將發展區拆細為5個。
圖一︰油塘東源街及仁宇圍的五個「綜合發展區」地帶的規劃大綱實地圖，CDA(5)屬政府土地，已列入賣地表，CDA(1)則為長實項目
最新修訂的規劃大綱圖屬發展商日後遞交予規劃署的總綱發展藍圖的指引，發展商須遵從訂下的要求，包括預留15米臨海空間作公眾海濱長廊用途，日後須交還政府，其餘要求包括設立通風走廊及由私人管理的24小時公眾通道，並須重置海水抽水站及熟食市場等。
圖：各綜合發展區有不同要求，包括設立通風走廊及日後須交回政府的海濱長廊
受惠於大綱圖拆細地盤的區內業主包括長實、越秀、紹榮鋼鐵及周啟邦家族等，發展商曾聯合及個別向城規會申請發展，同遭否決。城規會在2008年否決越秀的申請時稱，希望業主綜合發展，減低獨立發展令工業區及住宅區並存產生的問題，同年城規會亦為該區訂立80至100米高度限制。
綜合發展區原意為減少工業及住宅區混雜
當局是次決定，放棄了當年訂立「綜合發展區」的「初衷」，當局在2000年初與曾與專業團體討論「綜合發展區」，稱綜合發展可合併足夠面積土地發展，把發展潛力盡量發揮，布局設計亦更具效益。當局亦舉例稱成功例子為時代廣場、中環中心及新紀元廣場。
然油塘工業區近年已不斷個別發展，在臨海地段的「綜合發展區」外，多個由工廈改建發展的單幢住宅已相繼落成，包括位於祟信街、泛海國際的鯉灣天下、麗新發展的Ocean One、香港小輪及恆基的嘉賢居。位於綜合發展區旁，有兩幢住宅大廈的會德豐的Peninsula East亦即將落成，區內早已混雜工業及住宅用途。
圖：會德豐的油塘項目Peninsula East
長實個別發展項目料獲城規會通過
「綜合發展區(1)」業主長實，早於去年已向城規會提交申請，個別發展東源街5至8號地盤，興建5幢18至29層住宅，提供536個單位。發展商當時稱「綜合發展」為「重建的絆腳石」。擬議發展土地旁邊的華潤水泥旗下中港混凝土反對，認為將令東源街交通惡化，魚類統營處亦稱暫無計劃遷走。長實撤回申請後修訂計劃，最新稱「綜合發展區」已分割為五個地段，顯示政府渴望油塘發展，促通過項目，城規會暫定7月17日審議。
圖：長實向城規會就「綜合發展區(1)」項目的申請
昨日的觀塘區議會，規劃署高級城市規劃師（九龍）蘇月仙指，油塘臨海地段的海濱長廊，將來會連接西面，屬恆地已獲批的油塘灣發展區海濱長廊，直接延伸至啟德。有區議員指居民樂見海濱長廊的落成，但有區議員憂慮海濱長廊屬公眾地方，私人發展商會缺乏誘因管理長廊。規劃署九龍規劃專員葉子季指發展商必須跟從與政府達成的條文要求，在交還海濱長廊予政府管理之前，須負責長廊的日常維修及管理。亦有區議員擔心海濱長廊由不同發展商建造欠一致性，葉只回應指政府會審核及考慮整體海濱長廊的設計。
圖：恆地的油塘灣項目亦已獲城規會批准，兩期分別於2020年及2021年落成，提供逾6,500個單位
熟食市場及海水抽水站將重置
目前位處於「綜合發展區(2)」的東源街熟食市場及海水抽水站會繼續運作，直至該地發展及重置，但同樣位於「綜合發展區(1)」內的魚類批發市場去向如何，當局則僅稱會另覓地方安置。
圖：仍然運作的觀塘魚類批發市場
圖：油塘工業區臨海地皮業主（來源：香港經濟日報）
記者：楊家偉
編輯：黃俊邦