邱誠武今年1月2日曾撰寫《好心腸，累街坊？從實證思考租管》一文（下稱《邱文》），在各大報章刊登，細數外國租管政策的不是及租管的「副作用」。邱誠武雖有參考海外的政策分析結果，但對民間多番提及德國、荷蘭等有效的租務政策卻不作參考。眼見租金不斷上升，面對多方對租管的要求，邱誠武對租務管制的想像仍然狹隘，無意改善現時千瘡百孔的租務市場，倒因為果，把現時沒有租管的禍害視為設立租管可能產生的「副作用」，任由劏房居民繼續等待、繼續受苦。
立法規管前的「副作用」
邱誠武及政府一直反對租管的「理由」，主要是租管會產生不同的「副作用」。
首先，邱誠武、張炳良 及梁振英均多次提及的「封盤論」，如《邱文》的「有關研究顯示租管實行後，出現租盤減少的現象」；封盤的說法是忽略業主空置的成本，業主空置單位，不但要 繼續付出維修等成本，也有不出租獲利的機會成本；再者，其關鍵在於政府會否提升物業空置的成本，如加設空置稅、資產增值稅，或累進房產稅等稅項，大幅提升 空置租盤的成本，以減少「封盤」情況，「重中之重」的房策為何不做？
政府或再會引用差餉物業估價處的數據，指稱現時的空置率極低。但有關數據極具爭議，政府亦一直未能為整體物業單位遠多於住戶數目提供合理解釋。此外，即使如政府所言空置率極低，又為何要擔心設立相關稅項？還是擔心惹怒囤積單位的業主或地產發展商？
《邱文》又提到「香港過去在房屋供應緊 張並施行租管的時期，便有業主以『鞋金』等名目，又或遠高於正常水平徵收水、電、煤等費用」、「可能向準租客索取較高的按金」等等，這種說法，就好像這些 情況現時並不存在，只在租管立法後才會發生。《邱文》聲稱已多方了解劏房戶的苦況，但為何不知他們現時已遭業主嚴重濫收電費及其他費用？上月已有團體發表 調查，指99% 劏房戶被多收電費，更有租戶每度電費高達2.8元，遠高於電力公司的每度1.1元。正正是由於欠缺立法規管！影子長策會朱德浩早前在《信報》分析荷蘭的租管經驗︰「荷蘭對此亦有嚴格管制，她規定業主必須把這些雜費與基本租金分開列明，並禁止業主收取高於這些 水電煤費用的實際開支，而傢俬電器等耐用品則不能收取多於原價兩成的費用」，除租金外，亦可同時管制防止濫收其他費用。香港政府，不為也，非不能也！
《邱文》提及的「業主『揀客』更甚，並調高首次租約的租金」。這說法也令人費解，同樣邏輯，彷彿業主正等待租管立法的一刻，才會突然「揀客」，並調高首次租金；政府若假設業主是「賺到盡」的經濟人，他們現時早已把租金調升是最高限度，並揀選最好的住客，何須等待租管？
邱誠武及政府一直提及 的「副作用」，全部都是現時沒有規管下的壞現象！所謂的「副作用」，也受多種社會經濟因素影響，而非來自租管。這種情況，正令筆者想起香港最低工資立法 前，政府盡用調查研究、推測估算其「立法副作用」，稱最低工資是「好心做壞事」︰失業率增加、商舖結業潮、僱主「走法律罅」、反令基層受害，但在立法後， 「副作用」非常有限，「法律罅」被修補、被監察，基層待遇稍稍得到改善，政府卻走出來以此作為德政！邱誠武聲稱，要「加強公眾教育，推動良好的租務做 法」，是否像曾蔭權年代的「工資保障運動」？當運動成果不彰，會否開展立法規管工作？（見表）
引用外國例子並無不 可，筆者亦無意漠視社會政策的實證研究，但為何政府只強調外地政策失效之處，而不參考其他成功之道？這一兩年租管議題討論熱烈，不少研究員及傳媒均曾分析，以及報道外地有效的租務政策，例如提及德國及法國長期實施租管令租金平穩，鼓勵市民租屋多於置業，並提出租金管制以外的多種方向，包括租住權的保障、 租約內容、加租通知期、中止或續租的條件、防止濫收費用等等，租務管制並非在租金上升時的臨時措拖，而是發展完善租賃市場的長遠政策。
政策討論外的政治因素
租金制管已錯失最好的 時機，民間團體最少於五六年前便已提出租務管制，但政府一直拖延，至今租金已比當天上升逾六成，即使今天開始全港業主不再加租，還不知要待多少個年頭，收 入才能追上租金至可負擔水平？現在僅希望情況不會進一步惡化，以及在租金管制以外給租客多些保障吧。
誠然，租管討論多時，邱誠武的觀點及本文的回應並不新鮮，筆者有時會想，是否有必要認真看待官員的言論？是否還須認真回應？看張炳良局長去年11 月否定出售公屋，兩個月後立即轉軚，出售與否都像是「據理力爭」。根據《壹週刊》1月22日《力拒689推售新公屋 張良計》的報道，更指出有關政策制訂只是梁振英「一男子」的操控；即使局長級數的張炳良，也只是恰如參與辯論比賽，梁振英要你做正方，則搬出一大堆正方調 查、理據；梁振英要你做反方，又能打出另一堆研究、說法。當政策的制訂是先有立場再作探討、當政治因素遠大於理據分析，當政府視活在水深火熱的劏房居民於不顧，這些討論還有意思嗎？
註︰給邱誠武及政府的租管參考文章及資料
朱德浩︰《荷蘭租住政策對香港的啟示》(2015年1月12日《信報》A18)
查理斯︰《發展市民可負擔私宅租賃市場》(2014年12月29日《信報》A23)
黃子瑋、何俊傑︰《實施租務管制是否可行》(2015年1月7日《信報A20》)
陳紹銘︰《十個理由重設租務管制》(2014年7月27日《信報》A17)
鍾知途︰《重設租管 完善私人住宅租賃市場》(2014年7月23日《信報》A18)
港台《視點31》︰《德國人不愛磚頭 寧租樓不買樓》(2014年8月5日)
作者為影子長策會成員、香港政策透視執委